Le bail emphytéotique

Alors que la crise de l’immobilier perdure, une nouvelle tendance se fait jour : devenir propriétaire de son logement… tout en louant le terrain via un bail emphytéotique. Reste à bien comprendre ce système jusqu’alors plutôt réservé aux collectivités et professionnels.

Vous êtes découragé par les prix de l’immobilier qui demeurent élevés au Grand-Duché alors que vous rêvez de posséder enfin le « nid douillet » qui fera le bonheur de votre famille ? L’alternative que constitue le bail emphytéotique peut se révéler une bonne solution.

Il s’agit d’un bail de très longue durée (de 27 à 99 ans au Grand-Duché) qui permet de jouir « pleinement » du bien (terrain ou logement) sans en être « pleinement » propriétaire. Dans la pratique, si vous souscrivez ce type de bail, vous avez le droit de construire et/ou d’entretenir un bien sur un terrain dont un tiers garde la propriété. Ce tiers peut être un particulier, un promoteur ou un organisme public.

Une convention (autrement dit un contrat) encadre ce bail et peut inclure certaines dispositions spécifiques pour garantir les droits de chaque partie.

Pour une famille jusqu’alors locataire de son appartement ou de sa maison, l’opération est intéressante, car la redevance versée annuellement au propriétaire est quasi symbolique : on économise donc le montant du loyer.

En revanche, on continue de payer les impôts afférents au bien, y compris la taxe foncière.

Mais l’atout premier de cette formule d’accès au logement est de « dissocier » le terrain (c’est-à-dire le foncier) du logement qui est construit sur celui-ci. Dans un achat classique, a fortiori dans une région où la demande est forte, le prix global inclut les deux. Et au Luxembourg, cela signifie que la valeur du terrain peut correspondre jusqu’à la moitié du prix d’achat de la maison ou de l’appartement.

Choisir d’acquérir un bien via un bail emphytéotique, y compris en rachetant un contrat déjà en cours, permet donc de réaliser une belle économie ! A fortiori si une clause indique qu’à la fin du bail, le « locataire » (en jargon juridique, on parle d’emphytéote) devient automatiquement pleinement propriétaire. Une disposition qui est notamment souvent choisie par les organismes dédiés au logement social ou abordable.

Sauf à spéculer sur d’éventuelles plus-values, y compris au niveau des terrains, le bail emphytéotique présente donc de réels avantages et des nouveaux acteurs sur ce segment ont même imaginé des garanties supplémentaires : dans bien des cas désormais, il est garanti au locataire un prix de reprise (ou de rachat) à la sortie ou à la fin du bail.

Une dernière précision, qui n’est pas anecdotique puisque l’on s’engage sur de longues durées : en cas de succession, le bail emphytéotique est inclus dans les biens transmis aux héritiers.

Une possibilité de changer de logement à moindres frais pour les uns, d’écouler des appartements qui ne trouvaient plus preneurs en raison de la crise du marché immobilier pour les autres ou d’encourager l’accès à des logements décents pour les collectivités : et si le bail emphytéotique était la formule que vous attendiez pour écrire une nouvelle page ?

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